Megérkezett az a hír, amit egyesek régóta vártak, mások viszont inkább távolról szemléltek: 2026. január 1-jétől az Otthon Start program elvileg a külterületi lakóingatlanokra is kiterjed.
Mielőtt azonban pezsgőt bontanánk, érdemes megállni egy körre. A bejelentés – ahogy általában lenni szokott – most sem túl bőbeszédű. A „külterületi lakóingatlan” kifejezés sok mindent takarhat, de közel sem mindent. A pontos részletszabályok még váratnak magukra, úgyhogy egyelőre csak óvatos értelmezés lehetséges.
Első pillantásra ez úgy hangzik, mint egy álom: végre nem csak belvárosi lakásra vagy belterületi házra kérhető a 3%-os támogatott hitel, hanem a városból kiköltözők is esélyt kapnak.
De az ingatlanpiac nem tündérmese – ott, ahol érdekek és pénz mozognak, mindig van a háttérben egy kisbetűs rész.
Ebben a cikkben végigmegyünk a lényegeken: mit jelent a bővítés, kik járhatnak jól, hol csúszhat félre az egész, és miért fognak többen is ráébredni, hogy a „külterület” sokszor csak papíron ingatlan.
A kormány közlése szerint az Otthon Start Program a belterületi házakon, lakásokon, tanyákon és birtokközpontokon túl a külterületi lakóingatlanokra is kiterjed. Ez azt jelenti, hogy a jelenlegi, fix 3%-os kamatozású államilag támogatott hitel olyan külterületi ingatlanokra is felvehető, amelyek eddig kiestek a körből.
Fontos hangsúly:
👉 csak akkor, ha az adott ingatlan lakóingatlan minősítésű, rendezett papírokkal, engedélyekkel.
Gazdasági épület? Pince? Hétvégi ház? – Ezek jó eséllyel nem férnek bele.
A bővítés célja, hogy a városszéli, frissen parcellázott telkeken az építkezések beinduljanak, és ne bénítsa meg a fejlődést az elhúzódó belterületbe vonási procedúra.
Fontos: a hitel lehetősége nem írja fölül az építési szabályokat. Ha a helyi övezeti besorolás nem enged építkezést, akkor a támogatás sem segít.
• Országosan több mint 150 ezer nyilvántartott külterületi lakóingatlan van, ebből kb. 29 ezer zártkert.
• A mostani döntés több tízezer eddig hitelezhetetlen külterületi ingatlant húzhat be a finanszírozási körbe.
• A külterületi ingatlanok ára időnként 30–40%-kal alacsonyabb, mint a belterületieké – leginkább azért, mert eddig a bankok nagy része nem hitelezte őket.
• A hitelképessé válás erősítheti a keresletet, akár új építkezési hullámot is indíthat.
• A tulajdonosok és az építkezők számára ez nagy lehetőség – ha az ingatlan jogilag rendben van.
Ez aligha a véletlen műve.
Debrecen, Nyíregyháza, Sopron – és még sorolhatnánk – tele van olyan friss építkezésekkel, amelyek papíron még külterületen fekszenek. A belterületbe vonás lassú, bonyolult, sokszor évekig húzódik.
A kormány most felismerte: a valóság tempója gyorsabb, mint a földhivatali papírmunka.
A külterületen álló, valójában teljes értékű lakóházak eddig kiestek a támogatási rendszerből. Ez a lépés részben piaci kényszer, részben politikai gesztus: hátha sikerül fellendíteni az építkezéseket és a külterületi lakóövezeteket.
Akik városszélen parcelláztak, most örülhetnek. A vásárlói kör kibővül a hiteles vevőkkel is.
Várhatóan akár több száz vagy ezer új családi ház építése indulhat meg azokban az övezetekben, ahol eddig semmi nem mozdult.
A teljes értékű, engedélyes, modern külterületi házak végre beléphetnek a hitelezhető kategóriába.
De itt vége is az idillnek, mert a következő részben jön a történet sötétebb oldala.
A legnagyobb veszély: mindenki árat fog emelni.
Mari néni vályogháza a hegyoldalban?
Pista bácsi romos pajtája a dűlőút mellett?
A szőlőhegyen álló pince, ahol nincs víz?
Mind hirtelen „hitelképes ingatlanná” válik – legalábbis az eladók fejében.
A valóság viszont az, hogy:
👉 A legtöbb ilyenre a bank egy fillér hitelt nem fog adni.
Ez mégis felverheti az árakat, és pont azokat taszítja ki, akik eddig még találtak megfizethető menedéket külterületen.
Rengeteg külterületi ingatlannal van gond:
• Túlépítettség (3% helyett 30%)
• Engedély nélküli építkezés
• A térképen nincs épület, a valóságban áll egy kétszintes ház
• Parcellák, amelyekre hivatalosan nem lehet építkezni
• Megközelíthetetlen földutak
• Hétvégi ház, gazdasági épület, pince – amelyek nem minősülnek lakóingatlannak
A bank pedig könyörtelen:
👉 ami nincs rendben papíron, arra nincs hitel.
Csakhogy ezt sok eladó nem fogja érteni.
Ő csak azt hallja majd: „külterület → jár rá a támogatott hitel”. És ezzel vége is.
• A korábban olcsóbb külterületi lakóingatlanok elérhetőbbé válhatnak a hitel miatt
• Új építkezések indulhatnak parcellázott területeken
• Vidéken jelentős számú új családi otthon épülhet a következő években
• Nem minden külterületi ingatlan hitelképes – sőt, sok egyáltalán nem az
• A papírok (térképmásolat, használatbavételi engedély, besorolás) továbbra is döntőek
• A bejelentés önmagában áremelkedést generálhat, ami tovább nehezíti a vásárlást
• Foglalózás előtt kötelező az előzetes értékbecslés – különben nagyon csúnyán visszaüthet
A legnagyobb kérdés:
👉 A program csak a lakóház minősítésű ingatlanokra vonatkozik, vagy minden külterületi épületre?
A bejelentés alapján valószínűleg csak lakóingatlanra.
Ha viszont valaki félreérti, és azt hiszi, hogy bármire felvehető a hitel, akkor az árak elszabadulnak – még a 15 m²-es „pecók” is aranyárban fognak futni, pedig ezek hitelezhetetlenek.
A külterületeken messze több a gazdasági épület, mint a lakóház. A spekuláció veszélye óriási.
A külterületi bővítés elvileg jó irány: több ingatlan válik hozzáférhetővé, nőhet az építkezések száma, fejlődhetnek a városszéli területek.
DE:
• A hitelezhetőség továbbra is szigorú
• A papírok rendezettsége a legfontosabb
• Az árak várhatóan felfelé indulnak
• A vevőknek sokkal óvatosabbnak kell lenniük
A kulcs tehát nem a bejelentésben, hanem a lakóingatlan minősítésben és a jogi rendezettségben rejlik.
Ha ez nincs meg, hiába „külterület” és hiába „Otthon Start”:
👉 a bank szemében az ingatlan értéke 0 Ft, a vevő pedig ott marad hitel nélkül, egy túlértékelt rommal.
